Huis kopen? Houd ook rekening met de gemiddelde rente over de laatste decennia

Je voelt je gedwongen een huis te kopen
Veel mensen voelen zich gedwongen om nu een huis te kopen. De rente is namelijk zeer laag. En daarnaast is de huizenmarkt (vooral in de Randstad; Amsterdam/Utrecht) flink oververhit en bieden mensen over elkaar heen zonder goed na te denken wat ze doen. Elke maand dat je wacht met het kopen van een huis word je geconfronteerd met nog hogere huizenprijzen. Daarnaast zijn de huurprijzen flink gestegen de afgelopen jaren.

Lage rente en maandlasten zijn niet heilig, maar zelfs gevaarlijk
Mijn advies is om je niet blind te staren op de lage rente. Het klopt dat als je de rente 30 jaar vastzet, dat je dan vrij zeker weet wat je maandelijkse lasten zullen zijn de komende 3 decennia. Maar, dat zijn alleen jouw lasten. Als de rente weer terugstijgt naar het decennialange gemiddelde (of zelfs daar overheen gaat), dan wordt je huis volledig onbereikbaar voor mensen uit dezelfde inkomensklasse.

Voorbeeldje:
Dankzij de superlage rente ben je samen met je partner in staat om een veel duurder te huis te komen dan je een paar jaar geleden verwacht had.
Je besluit een huis te kopen van 335.000 euro
Je neemt de maximale hypotheek van 342.000 euro
Je gebruikt je spaargeld om de kleine 20.000 euro kosten koper te betalen
De rente is lekker laag, dus tegen 2,1% zijn je maandlasten slechts zo’n 1.400 euro en de netto lasten zelfs maar 1.200 euro. Lijkt een superdeal dus, want voor dat geld kan je echt niet zo’n mooie woning huren.

OK. Nu gaan we kijken wat de maandlasten zullen zijn als de rente naar het gemiddelde van 6,5% terugstijgt, en ook de rente als die naar 12% stijgt.

Hypotheekrente 6,5%
Bij een hypotheekrente van 6,5% betaal je de eerste jaren ineens 22.230 euro per jaar aan rente. De bruto maandlasten stijgen naar 2.162 euro. Netto zo’n 1.400 euro. Zoals je weet zal je bij een annuïteitenhypotheek netto steeds meer gaan betalen. Bij de laatste termijnen over 20-30 jaar tijd zal het nettobedrag dus zeer dicht bij de 2.162 euro komen te liggen.

Hypotheekrente 12%
Bij een hypotheekrente van 12% betaal je de eerste jaren ineens 41.040 euro per jaar aan rente. De bruto maandlasten stijgen naar 3.518 euro. Netto zo’n 2.160 euro. Bij de laatste termijnen over 20-30 jaar tijd zal het nettobedrag dus zeer dicht bij de 3.518 euro komen te liggen.

Rente 30 jaar vast
Dan verdedig je je beslissing natuurlijk door te stellen dat je 30 jaar lang in dezelfde woning zult blijven wonen. De rente blijft dan al die 30 jaar op de lage 2,1% staan en er is dan geen wolkje aan de ligt. Inderdaad, daar is wat voor te zeggen. Maar, stel dat je je baan verliest en je moet op 70km afstand gaan werken, dan wordt het huis langzamerhand toch een blok aan je been. Verkopen wordt dan werkelijk onmogelijk, omdat de huizenprijzen significant zullen dalen als de rente terug zou gaan naar het langjarige gemiddelde. Tenzij je vele tienduizenden euro’s spaargeld hebt, kan je je huis niet verkopen. Je kunt de hypotheek namelijk niet aflossen.

Inflatie redding?
Er is een scenario waarbij het misschien zelfs verstandig zal blijken om nu een duur huis te kopen en een zeer hoge hypotheek te nemen. Stel dat er hoge inflatie ontstaat, dan verdampen de reële maandlasten, mits de lonen meestijgen uiteraard. Belangrijk is om in ieder geval goed te beseffen dat de huizenprijzen niet meer reëel zijn dankzij de superlage rentes. En dat de prijzen flink omlaag zullen gaan als de rente omhoog gaat. Als je 100% zeker weet dat je je baan nooit verliest over de komende 30 jaar, het huis nooit hoeft te verkopen en dat je nooit hoeft te verhuizen voor je werk, dan is het juist weer wel interessant om nu een (te) duur huis te kopen. Maarja, zekerheden over een periode van 30 jaar zijn zeer schaars.

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Wat gaat er in 2017 gebeuren?

Ik ben de afgelopen tijd erg druk geweest en heb nauwelijks tijd gehad om de site bij te werken. Bij deze een snelle update:

Ik moet bekennen dat ik er flink naast heb gezeten met mijn inschatting: De huizenmarkt is flink aan het herstellen in Nederland. Zowel de prijzen (vooral gewilde steden in de Randstad) als de verkoopaantallen zijn flink gestegen, en ze stijgen nog door. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2015?

Recent hebben enkele vrienden en familieleden toch de knoop doorgehakt en een huis gekocht. Velen zijn bang dat het dal bereikt is en dat de prijzen nu weer omhoog zullen vliegen. Mijn mening is anders. Ik heb ze dan ook afgeraden om nu te kopen. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 6 Comments

Nu zilver kopen?

Ik mailde recent dit artikel van Casey Research door naar wat vrienden en familie. In het artikel wordt in zeven punten uitgelegd waarom dit een goed moment is om zilver te kopen. Een erg interessant punt is de opkomst van de zilvermarkt in Shanghai, die inmiddels groter is dan de Comex en waar voornamelijke fysieke transacties (in tegenstelling tot alleen papieren transacties, inclusief de vele manipulatie met gebakken lucht, op de Comex) plaatsvinden.

Vervolgens kreeg ik de vraag hoe en waar men het beste zilver zou kunnen kopen. Dit is mijn antwoord: Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 2 Comments

Hoe veilig is je geld met het depositogarantiestelsel?

Gisteren las ik een interessant bericht van Maarten Verheyen. Daarin legde hij uit dat het nog best bedenkelijk is hoe veilig je geld is, zelfs als je het spreidt over Nederlandse banken (met eigen bankvergunning; dus niet zoals bij ASN/SNS dochter/moeder zijn) en het saldo limiteert tot maximaal 100.000 euro per bank. Na Cyprus heerst het idee dat je geld veilig zou zijn, mits je die strategie maar zou volgen: spreiden en maximaal 100.000 euro. Dan val je onder het garantiestelsel, is de overtuiging. Maarrrrr…. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Aan de vooravond van een diepe crash

Zowel het industriële metaal koper, als de edelmetalen goud en zilver zijn afgelopen tijd in recordtempo gedaald. Bij goud was er zelfs sprake van een recordvolume. In twee dagen tijd werd een gigantische hoeveelheid papieren goud op de markt gedumpt, waarbij een nieuw record gevestigd werd. Als er bij een heftige daling ook nog eens sprake is van een recordvolume, dan is dat een zeer slecht voorteken. Niet alleen voor de edelmetalen, maar ook de aandelen en voor de gehele economie: dit kan wel eens een crash worden waarbij 2008 slechts een schaduw kan blijken. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Val Laikibank: Had je maar het jaarverslag moeten lezen

Als onderdeel van het ‘reddingsplan‘ zijn alle tegoeden boven de 100.000 euro verdwenen (Laiki) resp. geblokkeerd (Bank of Cyprus) bij de twee grootste Cypriotische banken (behalve voor een select groepje rijke, slimme Russen). Ook de aandelen en obligaties van eerstgenoemde bank zijn in één klap waardeloos geworden. Dit gaat grote consequenties hebben. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Twee zware jaren, 2013 en 2014

Na een drukke periode heb ik eindelijk tijd weer eens wat te schrijven. Ik moet bekennen dat mijn inspiratie niet zo groot was. Het risico was groot dat ik meer van hetzelfde zou schrijven. Er is dan ook niet zoveel nieuws, ondanks de positieve verhalen van sommige politici die meldden dat de crisis in Europa nu echt het dieptepunt voorbij zou zijn. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 3 Comments

De blauwe pil of de rode pil (van Kyle Bass)

Een korte blogpost deze keer, maar wel eentje met een zeer interessante inhoud. Kyle Bass heeft namelijk een nieuw rapport geschreven, en het zit zoals we van hem gewend zijn, weer goed in elkaar.

Deze mail schreef ik vandaag naar enkele familieleden en kennissen:
Subject: De rode pil of de blauwe pil Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Over vicieuze cirkels, vertrouwen en naïeve beleggers

Eerder dan ik had verwacht, hebben zowel Draghi als Bernanke recent the “nuclear option” ingezet om de Europese resp. Amerikaanse economie uit het slop te halen. Mijn verwachting was dat men deze wapens pas uit de schuur zou halen na de herverkiezing van Obama. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Kan de ECB überhaupt de Euro redden?

Mario Draghi was gisteren de grote man in het nieuws. Hij kondigde aan dat hij “alles wat nodig is” zal doen om de Euro te redden. Hij zal er koste wat koste voor zorgen dat de rente op de Spaanse en Italiaanse staatsobligaties flink zal dalen. Dat wil hij voor elkaar krijgen door deze obligaties op de markt op te kopen. Maar hoe staat de Europese Centrale Bank (ECB) er momenteel voor? En kan de ECB wel lukraak en ongelimiteerd geld creëren voor dit soort acties? In deze blogpost zal duidelijk worden dat dit niet zo makkelijk is als velen denken. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Euro naar $ 0,80?

De Euro is in hoog tempo aan het devalueren t.o.v. de Dollar, en nog sterker ten opzichte van de Australische Dollar (bijna gehalveerd sinds 2009). Tegelijkertijd wordt het steeds duidelijker dat Griekenland geen plek meer heeft in de Eurozone. Ook Spanje begint zwaar in de problemen te komen, met de Spaanse obligatierente boven de 7,5% en met een maandelijks met 10% BNP (!) toenemende totaalschuld. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Het ESM, een schokkende analyse

Wat behelst het ESM nou precies? Kan Nederland zonder goedkeuring verplicht worden toch meer dan 40 miljard euro in te brengen? Wie maken de beslissingen binnen het ESM?
Er circuleren veel vragen, meningen, artikelen en video’s over het ESM op het internet, maar het lijkt erop dat niemand echt precies weet wat er nu aan de hand is. In deze blogpost probeer ik de waas van onduidelijkheid en desinformatie die rond het ESM-verdrag hangt op te lossen. Daarbij zal ik de teksten van het originele ESM verdrag citeren en toelichten. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Het pyramidespel “Europa”

Duitsland, Nederland, Finland, Luxemburg en Oostenrijk hebben vrijdag de sleutels tot hun staatskassen overhandigd aan de heren Monti en Rajoy, en, nog erger, aan de banken. Waar de Spaanse, Italiaanse en Franse banken tot op heden een geheimzinnig spel speelden om hun werkelijke situatie te verhullen, is het nu zeer lucratief geworden om snel met de billen bloot te gaan. Ineens zijn er rijke partnerlanden die de banken er weer bovenop zullen helpen; iets wat voor de Spaanse en Italiaanse overheden onmogelijk was geworden door de hoge rente op hun staatsobligaties. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Wanneer gaat een bank nou failliet?

Momenteel staan de kranten dagelijks vol met artikelen over de problematiek rond banken in Griekenland en Spanje, maar ook in de rest van Europa staan weer (of: nog steeds) veel banken op de rand van de afgrond. De vraag is nu: wanneer is een bank nou echt failliet? Kan een bank niet gewoon extra geld creëren uit het niets? Waarom gaat een bank überhaupt failliet? En, hoe staat het er met de Nederlandse banken voor? Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 20 Comments

EuroCup of EuroCrash?

De politici in Europa blijven hardnekkig vasthouden aan het oude principe van uitstellen.
Ze zouden zo mee kunnen doen aan de nieuwe olympische wedstrijden “kan-schoppen”, overgewaaid uit de VS waar het “kicking the can down the road” reeds een volkssport is geworden. Ze blijven maar doen alsof het allemaal wel goedkomt. Spanje heeft een “beetje” geld nodig en dan sukkelen we wel weer voort. De realiteit is dat Spanje veel, heel veel geld nodig heeft. En dan hebben we het niet over een schijntje van 19 miljard euro voor Bankia. Zodra Griekenland de Euro vaarwel gezegd heeft, zullen er eerder honderden miljarden euro’s zuidwaarts moeten gaan. En vervolgens komen Frankrijk en Italië ook aankloppen bij de noodfondsen, om te merken dat die leeg zijn tot de laatste eurocent. Wat komt er eerder: de finale van de EuroCup (1 juli) of de finale van de Euro, de Eurocrash? Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

To print or not to print (and collapse)

Het begint serieus uit de hand te lopen in de Eurozone. Het moment van de definitieve Griekse exit komt steeds dichterbij. De kans is groot dat het deze zomer over en uit is met de Griekse Euro. Net zoals onze ministers een jaar geleden riepen dat elke Eurocent terug zou komen van onze leningen aan Griekenland, net zo hard roepen ze nu dat een ongecontroleerd faillissement van Griekenland “wel meevalt”. Mijn verwachting is dat het niet gaat meevallen. Het waarom kunt u lezen in deze blogpost. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 2 Comments

Schuld Spanje stijgt 10% BNP per maand, ESM kansloos

De rating van Spanje is vandaag verder verlaagd van A naar BBB+. Steeds meer analisten zien in dat Spanje wel eens de ondergang van de Eurozone kan betekenen. Optimisten denken dat het ESM Spanje wel boven water kan houden. In deze blogpost leg ik uit waarom het ESM kansloos is. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 7 Comments

Stapt Spanje of Duitsland als eerste uit de Euro?

Donderdag 19 april wordt een spannende dag voor de Euro en de beurzen. Dan wordt de volgende lichting Spaanse 10-jaars obligaties geveild. Spanje moet dit jaar nog zo’n 180 miljard euro’s ophalen bij de financiële markten. De moed en hoop die dinsdag ontstond na de succesvolle veiling van kortlopende obligaties is nergens op gebaseerd. Spaanse banken kochten gretig kortlopende obligaties omdat ze die met de 3-jarige LTRO leningen konden financieren. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 1 Comment

Valt de Euro in mei-juni of pakt Draghi nogmaals zijn toverstokje?

Draghi heeft een paar mooie tovertrucs uitgehaald in de afgelopen maanden. Feitelijk was (en is) de gehele bankensector in Europa failliet. De toestand van de gemiddelde Europese bank is alleszins vergelijkbaar met die van de Lehman Brothers, net voordat die omviel. Draghi toverde het wel voor elkaar; de banken staan nog steeds overeind, en daar verdient hij toch kudo’s voor. Maar nu de laatste ronde van geldcreatie al na een maand geen effect meer heeft, is de vraag of Draghi nog meer bazooka’s uit zijn hoge hoed kan toveren, want we staan aan de vooravond van een algehele systeemcrisis in de Eurozone. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Hoe Draghi met zijn LTRO op termijn hyperinflatie uitlokt

De officiële inflatiecijfers zijn nog steeds aardig laag en schommelen in de Eurozone zo tussen de 2 en 3%, met soms een piekje van 4%. Niets om je bijzonder veel zorgen over te maken. Bij 2% inflatie verdubbelen de prijzen “pas” na 35 jaar (log2/log1,02) en bij 4% na 17,5 jaar. (log2/log1,04). Maar hoe zit het nou echt met de inflatie en wat voor inflatie staat ons te wachten nu de ECB vrolijk met duizenden miljarden loopt te smijten? Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 2 Comments

Spanje: tijd voor de Peseta!

Spanje begint vaker in het nieuws te komen. De economische situatie verslechtert maandelijks, de werkloosheid neemt structureel toe. Kan Spanje nog ontsnappen aan een faillissement? In dit artikel ga ik in op de achtergronden van de Spaanse economie en belicht ik de kansen die Spanje heeft om er weer bovenop te komen. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 3 Comments

Kettingreacties van Credit Default Swaps en faillisementen

Nu de ISDA heeft besloten dat de Credit Default Swaps geactiveerd gaan worden als gevolg van de gedwongen afschrijvingen op vrijdag 9 maart, is er een kans dat er een kettingreactie ontstaat van steeds meer activaties van Credit Default Swaps. Hoewel het beginbedrag slechts 3,2 miljard dollar betreft, kan dat snel uit de hand lopen. In deze blogpost leg ik uit hoe zo’n kettingreactie kan ontstaan en hoe deze, zonder kordaat optreden van overheden, tot een wereldwijde systeemcrisis kan leiden. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | 5 Comments

Update ISDA: Credit Default Swaps worden uitbetaald

Vers van de pers: De ISDA heeft besloten dat er een “Credit Event” plaatsgevonden heeft nu Griekenland enkele private obligatiehouders middels een Collective Action Clause gedwongen heeft om hun obligaties af te schrijven. De Credit Default Swaps -verzekeringen tegen wanbetaling van de Griekse overheid in dit geval- zullen uitbetaald worden op 19 maart 2012. Op die dag zal er een CDS veiling plaatsvinden. Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment

Details Griekse schuldendeal

Er is in de media veel onduidelijkheid over de feitelijke details van de Griekse schuldendeal. Dus ik heb maar eens mijn best gedaan een mooie grafiek te maken van de “deal”.  Continue reading

Posted in Economie/Crisis | Leave a comment